会社設立を不動産事業で始めるには
大手不動産会社の営業担当社員から独立、自らが起業し法人で不動産会社を始めるときにどんな許認可がいるかどうかを解説していきます。また定款に盛り込む事業内容どうするか、融資の際に有利な定款つくり事業計画書のポイントを考えていきましょう。
宅建業開業の流れ①事務所の設置を考える
新しい会社をスタートさせるに際して、その本拠地となる事務所を何処にどの様に構えるのかは、業績に直結するとても大切な問題です。
業務を営むにあたって、その拠点となる事務所や店舗を構えることになります。事務所の立地などの条件はとても重要であると同時に、
会社設立の場合は本店または支店という位置づけとなります。
また、宅地建物取引業法に基づく免許申請でも、事務所の所在地や営業拠点数などによって免許の申請先が国交省になるのか都道府県になるのか決まることになり、
業務を安全に遂行するための形態も整える必要があります。
先ずはじめに考えなくてはならないことが、事務所にするか店舗にするかです。
エンド顧客をターゲットにするのであれば当然店舗となり、人通りが多く通りがかりの方が自然と来店するような、目抜き通りに面した1階という立地がベストとなります。
但し、店舗にすると必ず店番を置かないといけないことと、賃借料が高額になることを考慮しなくてはなりません。
一方、特定の人しか来客の予定がなく、事務作業がこなせればいいというのであれば店舗にする必要はなく、必要最低限の広さのところを1室借りて事務所とすれば足ります。
店舗であれ事務所であれ、鉄道が2線以上交わる駅の方が、より顧客ターゲットを広げることが出来、利便性も向上するので、立地としてはよりよいということになります。
その次に考えなくてはならないのが、賃借に掛かるコストです。当初賃借するに際して必要となる敷金・礼金等と、賃貸期間中ずっと支払う賃料・共益費・その他冷暖房や駐車場等、
その貸室を借りることによって支払い続けるコストの月額合計が、自分自身で想定している計画の範囲内で収まっているかです。
店舗であれば来客が見込めそうなところであるほど、高い賃料設定になっていますが、月々支払う賃貸関係の費用は固定的な出費のため、絶対に無理のない額におさえなくてはなりません。
なお、自宅の一部を利用して事務所にしようとすることも可能ですが、宅地建物取引業免許を取得する関係で注意しなくてはならないことがあります。まず、
自宅と事務所の出入口を兼ねることは出来ず、事務所専用の出入口を必ず設けることが必要となります。
また、部屋の一部を事務所とすることは不可能で、壁で完全に間仕切りされた独立したスペースが、事務所だけに使用されるという状況にしなくてはなりません。
自宅に限らず、法人の事務所の一角を事務所とする場合やシェアオフィスにおいても、出入口と独立性について同様の形態を整える必要があります。
設備面でも東京都の場合は、固定電話があるかどうか、携帯電話ではだめだということもあります。事務事業が多くある不動産業の場合、コピー機やプリンターなどの設置や応接室などが求められます。
東京都の場合、事務所の様子を写真撮影することを求められます。この規定が結構厳しいので”絵心”がないと感じている場合は、弊所にお任せください。これでも当職は、映像関連の仕事をしていましたので
ということが自慢です。
業務を営むにあたって、その拠点となる事務所や店舗を構えることになります。事務所の立地などの条件はとても重要であると同時に、
会社設立の場合は本店または支店という位置づけとなります。
また、宅地建物取引業法に基づく免許申請でも、事務所の所在地や営業拠点数などによって免許の申請先が国交省になるのか都道府県になるのか決まることになり、
業務を安全に遂行するための形態も整える必要があります。
先ずはじめに考えなくてはならないことが、事務所にするか店舗にするかです。
エンド顧客をターゲットにするのであれば当然店舗となり、人通りが多く通りがかりの方が自然と来店するような、目抜き通りに面した1階という立地がベストとなります。
但し、店舗にすると必ず店番を置かないといけないことと、賃借料が高額になることを考慮しなくてはなりません。
一方、特定の人しか来客の予定がなく、事務作業がこなせればいいというのであれば店舗にする必要はなく、必要最低限の広さのところを1室借りて事務所とすれば足ります。
店舗であれ事務所であれ、鉄道が2線以上交わる駅の方が、より顧客ターゲットを広げることが出来、利便性も向上するので、立地としてはよりよいということになります。
その次に考えなくてはならないのが、賃借に掛かるコストです。当初賃借するに際して必要となる敷金・礼金等と、賃貸期間中ずっと支払う賃料・共益費・その他冷暖房や駐車場等、
その貸室を借りることによって支払い続けるコストの月額合計が、自分自身で想定している計画の範囲内で収まっているかです。
店舗であれば来客が見込めそうなところであるほど、高い賃料設定になっていますが、月々支払う賃貸関係の費用は固定的な出費のため、絶対に無理のない額におさえなくてはなりません。
なお、自宅の一部を利用して事務所にしようとすることも可能ですが、宅地建物取引業免許を取得する関係で注意しなくてはならないことがあります。まず、
自宅と事務所の出入口を兼ねることは出来ず、事務所専用の出入口を必ず設けることが必要となります。
また、部屋の一部を事務所とすることは不可能で、壁で完全に間仕切りされた独立したスペースが、事務所だけに使用されるという状況にしなくてはなりません。
自宅に限らず、法人の事務所の一角を事務所とする場合やシェアオフィスにおいても、出入口と独立性について同様の形態を整える必要があります。
設備面でも東京都の場合は、固定電話があるかどうか、携帯電話ではだめだということもあります。事務事業が多くある不動産業の場合、コピー機やプリンターなどの設置や応接室などが求められます。
東京都の場合、事務所の様子を写真撮影することを求められます。この規定が結構厳しいので”絵心”がないと感じている場合は、弊所にお任せください。これでも当職は、映像関連の仕事をしていましたので
ということが自慢です。
宅建業開業の流れ②会社を設立する
会社という法人格にすることによって、社会的信用を得るという大きなメリットがあり、ビジネスに積極的に取り組んでいく上で不可欠なものとなります。
宅地建物取引業は個人での開業も可能ですが、ビジネスを積極的に展開させようと考えている場合には、資金を金融機関から借りるなど会社として法人格にした方が
メリットは大きいといえます。
会社を設立する場合は株式会社になりますが、いくつかの要件を整えた上で設立の手続きを行うことになります。
会社にするメリットとして、責任が有限のためにリスクが少ないことと、税制上に有利な場合があるということもあげられます。
責任が有限と言うのは、業績が悪化したり倒産した場合に、個人事業であれば、その事業主個人の財産全てが債務の対象となるため失うリスクがありますが、
一般の会社の場合は、出資者は自分の出資した金額の範囲でしか責任を取る必要がないのです。
また、税制の違いにより、個人の事業所得が大きくなると会社として行う方が税務上有利になります。
会社の場合は、報酬や役員退職金を受け取ることにより所得分散が図られ必要経費として扱われることや、自動車などを会社名義で購入するなど
必要経費の範囲も広くなっています。
全国で宅地建物取引業者は約12.5万社ありますが、その内法人として営んでいるところが約8割で、
残り約2割が個人で営んでいるといった状況です。
但し、首都圏の1都3県では個人の割合が低く、約9割が法人として営んでいます。
開業しようとしている会社の名前ですが、注意しなくてはならないのが、公的機関などの名称と似ていて紛らわしいものは宅地建物取引業免許の申請で、変更させられる場合があります。例えば、○○住宅センター、○○流通センター、○○協会といった名称は避けなくてはなりません。
また、免許申請の関係で、定款には必ず事業目的に「不動産の売買」「不動産の売買の仲介」「不動産の賃貸の仲介」など
宅地建物取引業を営むことの記載が必要となります。
さらに、不動産管理やサブリース物件を取り扱う、住宅宿泊事業(民泊)の管理業を行うなど、不動産に関わる営業者登録を行う場合にはそれに合わせて
事業目的に盛り込む必要があります。
金融機関などへの融資を申し込む際にもこの定款事業目的の内容チェックがうるさくなってきて
いますし、補助金の申請時にも同じように定款が重要視される傾向になってきています。
宅地建物取引業は個人での開業も可能ですが、ビジネスを積極的に展開させようと考えている場合には、資金を金融機関から借りるなど会社として法人格にした方が
メリットは大きいといえます。
会社を設立する場合は株式会社になりますが、いくつかの要件を整えた上で設立の手続きを行うことになります。
会社にするメリットとして、責任が有限のためにリスクが少ないことと、税制上に有利な場合があるということもあげられます。
責任が有限と言うのは、業績が悪化したり倒産した場合に、個人事業であれば、その事業主個人の財産全てが債務の対象となるため失うリスクがありますが、
一般の会社の場合は、出資者は自分の出資した金額の範囲でしか責任を取る必要がないのです。
また、税制の違いにより、個人の事業所得が大きくなると会社として行う方が税務上有利になります。
会社の場合は、報酬や役員退職金を受け取ることにより所得分散が図られ必要経費として扱われることや、自動車などを会社名義で購入するなど
必要経費の範囲も広くなっています。
全国で宅地建物取引業者は約12.5万社ありますが、その内法人として営んでいるところが約8割で、
残り約2割が個人で営んでいるといった状況です。
但し、首都圏の1都3県では個人の割合が低く、約9割が法人として営んでいます。
開業しようとしている会社の名前ですが、注意しなくてはならないのが、公的機関などの名称と似ていて紛らわしいものは宅地建物取引業免許の申請で、変更させられる場合があります。例えば、○○住宅センター、○○流通センター、○○協会といった名称は避けなくてはなりません。
また、免許申請の関係で、定款には必ず事業目的に「不動産の売買」「不動産の売買の仲介」「不動産の賃貸の仲介」など
宅地建物取引業を営むことの記載が必要となります。
さらに、不動産管理やサブリース物件を取り扱う、住宅宿泊事業(民泊)の管理業を行うなど、不動産に関わる営業者登録を行う場合にはそれに合わせて
事業目的に盛り込む必要があります。
金融機関などへの融資を申し込む際にもこの定款事業目的の内容チェックがうるさくなってきて
いますし、補助金の申請時にも同じように定款が重要視される傾向になってきています。
宅建業開業の流れ③有資格者の専任性
宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者に専門家としての役割を十分に果たさせるため、営業を行う事務所などの拠点ごとに、一定数以上の専任の宅地建物取引士の設置を義務づけています。
また、設置人数である一定数は、事務所の規模、業務内容などを考慮して国土交通省令で定められています。事務所については、事務の補助などの人も含めて、少なくとも業務に従事する者の5名に1名以上の割合とし、
施行規則第6条の2で定める案内所などの場所については、少なくとも1名以上の専任の宅地建物取引士を設置するように義務づけています。ここで気をつけなければいけないのが、専任性ということで、他の会社の取締役をしている人や
他所で勤務をしている人など資格を持っていたとしても「専任性」がないとされますのでご注意ください。また、資格証を持っていても実務経験がないということもマイナスになるので名義貸しは厳禁です。
また、設置人数である一定数は、事務所の規模、業務内容などを考慮して国土交通省令で定められています。事務所については、事務の補助などの人も含めて、少なくとも業務に従事する者の5名に1名以上の割合とし、
施行規則第6条の2で定める案内所などの場所については、少なくとも1名以上の専任の宅地建物取引士を設置するように義務づけています。ここで気をつけなければいけないのが、専任性ということで、他の会社の取締役をしている人や
他所で勤務をしている人など資格を持っていたとしても「専任性」がないとされますのでご注意ください。また、資格証を持っていても実務経験がないということもマイナスになるので名義貸しは厳禁です。
宅建業開業の流れ④申請免許取得の手続き
申請の窓口は、本店事務所の所在地がある都道府県庁の宅地建物取引業担当課となり、二県またがる営業所開設などで国土交通大臣免許の申請をする時にも、窓口は同様です。
提出しなくてはならない免許申請書などの法定書類については、県庁などで入手した上で、必要事項を記入していくことになります。
また、商業登記簿謄本や身分証明書などの公的証明書を初めとした提出書類についても、別途用意しなくてはなりません。次がポイントなのですが、事務所の外観や内部の写真も提出しなくてはなりません。
この撮影アングル等でやり直しが出ることがあります。必要書類が全て揃ったら、副本用として必要な部数のコピーをとり、書類を決められた順番に上から重ねて綴じ、コピーした書類を使い副本用も同様に綴じれば、
提出用書類は出来上がります。これらの書類作成を弊所で行います。あなたに代わって窓口への書類の提出いたします。
この時に、申請手数料知事免許3.3万円、大臣免許9万円の支払いが必要となりますので、前金でいただくようになっております。
おおよそ審査に4~6週間程度かかり、免許の通知があったならば通常なら営業保証金の供託を行い、
供託物受け入れの記載がされた供託書の写しを添付して、免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届出を行います。これで免許証の交付を受けることになり、いよいよ晴れて営業を開始することが出来ます。
提出しなくてはならない免許申請書などの法定書類については、県庁などで入手した上で、必要事項を記入していくことになります。
また、商業登記簿謄本や身分証明書などの公的証明書を初めとした提出書類についても、別途用意しなくてはなりません。次がポイントなのですが、事務所の外観や内部の写真も提出しなくてはなりません。
この撮影アングル等でやり直しが出ることがあります。必要書類が全て揃ったら、副本用として必要な部数のコピーをとり、書類を決められた順番に上から重ねて綴じ、コピーした書類を使い副本用も同様に綴じれば、
提出用書類は出来上がります。これらの書類作成を弊所で行います。あなたに代わって窓口への書類の提出いたします。
この時に、申請手数料知事免許3.3万円、大臣免許9万円の支払いが必要となりますので、前金でいただくようになっております。
おおよそ審査に4~6週間程度かかり、免許の通知があったならば通常なら営業保証金の供託を行い、
供託物受け入れの記載がされた供託書の写しを添付して、免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届出を行います。これで免許証の交付を受けることになり、いよいよ晴れて営業を開始することが出来ます。
宅建業開業の流れ⑤営業保証金はどうする
営業保証金の供託または保証協会への加入要件ということがあります。許認可はよく「ヒト・モノ・カネ」ということがあります。これはまさしくカネの部分です。営業を開始するためには、宅建業免許取得後に営業保証金の供託または保証協会への加入のいずれかの手続を行ない、免許日から3ヵ月以内に所定の届出をして、宅建業免許証を受領しなければなりません。この要件を欠き営業を行った場合、刑罰の対象となります。具体的には営業保証金の供託ということで営業保証金1000万円を法務局に供託しなければなりません。支店がある場合には1店舗につき500万円が必要になります。
しかし、大企業ならともかくなのでここでハトさんかウサギさんの話になります。いわゆる保証協会への加入ということが必要になります。宅建業を制度面から支える重要機関になります。ハトのマークの「全国宅地建物取引業保証協会」かウサギのマークの「全日本不動産協会」に加入する手続きが必要です。それは1000万円、500万円の世界から、入会金が60万円程度に下がるわけですから入らない手はないのです。弊所は、その入会に関しても手続きをお手伝いいたします。
宅建業の開業免許について「見晴らし坂行政書士事務所」にお任せくだされば問題なく済ますことができます。
しかし、大企業ならともかくなのでここでハトさんかウサギさんの話になります。いわゆる保証協会への加入ということが必要になります。宅建業を制度面から支える重要機関になります。ハトのマークの「全国宅地建物取引業保証協会」かウサギのマークの「全日本不動産協会」に加入する手続きが必要です。それは1000万円、500万円の世界から、入会金が60万円程度に下がるわけですから入らない手はないのです。弊所は、その入会に関しても手続きをお手伝いいたします。
宅建業の開業免許について「見晴らし坂行政書士事務所」にお任せくだされば問題なく済ますことができます。